房地產相關知識
都更談了好幾年還沒動？朱哥帶你看住戶可以先確認哪些事情？
社區談都市更新談了好幾年，建商來過、說明會也開過，住戶卻看不到拆屋或施工，究竟是正常等待，還是案件根本沒有進展？老屋更新專家朱哥朱學銘提醒，都更時間長不一定代表失敗，但「有人來談」與「案件正式進入都更流程」是兩件不同的事。都更住戶與其反覆詢問何時動工，不如先確認案件目前在哪一階段、卡在哪個問題，以及誰正在負責推進。一、現在只是住戶討論，還是已經正式送件？許多社區所說的「都更已經談好幾年」，實際上可能仍停留在意願調查或地主整合階段，尚未向主管機關提出正式申請。住戶可以先確認：是否已經劃定或申請劃定更新單元是否提出都市更新事業概要是否已有都市更新事業計畫是否涉及權利變換計畫主管機關是否已經收件有沒..
銀行說可以貸8成，為什麼最後可能貸不到？朱哥帶你看懂房屋鑑價與貸款成數
「這間可以貸8成！」聽到這句話，先別急著把成交價乘以80%。因為銀行口中的房貸8成，可能是初步試算，不是正式核貸；而且計算基礎通常與銀行房屋鑑價有關，不一定直接按照你的買房成交價計算。這也是不少首購族到了簽約、對保前才發現的資金缺口：原本以為準備兩成自備款就夠，最後卻可能需要三成，甚至更多。朱哥先講結論：「最高可貸8成」是產品條件，不是銀行對你的保證；真正能貸多少，要同時看房子值多少、你還不還得起，以及當時銀行願不願意承作。先搞懂：房貸成數的分母不一定是成交價假設你買下一間總價1,500萬元的房子，銀行初步表示房貸成數最高可到8成。買方很容易這樣計算：1,500萬元×80%＝貸款1,200萬元..
需求越被壓抑，反彈越大？從市場循環，看懂下一波房市機會
需求越被壓抑，反彈越大？從市場循環，看懂下一波房市機會近年政府持續推出房市管制政策，包含信用管制、貸款限制及各項調控措施，讓不少民眾開始擔心房價是否還有支撐。然而，從市場經濟學的供需原理來看，需求通常不會因為政策而消失，而是暫時被延後，當壓抑累積到一定程度，市場往往會迎來新的循環。這也是許多專業房地產專家長期觀察市場時，最重視的一項指標。從目前市場發展來看，大致可以分為三個階段。第一階段是市場價格修正與交易降溫。受到政策影響，部分買方選擇觀望，成交量下降，房價進入修正整理期。但值得注意的是，許多真正有購屋需求的人並沒有消失，而是在等待更適合的進場時機，因此市場需求持續累積。第二階段則是市場逐步..
預售屋、新成屋、中古屋怎麼選？朱哥教你依照資金與入住時間做決定
預售屋、新成屋與中古屋沒有絕對的好壞，真正的差別在於付款時間、房屋現況、地點選擇、入住速度及可能承擔的風險。房地產實戰專家朱學銘老師提醒，買房前不要只問「哪一種比較便宜」，而要先確認自己何時需要入住、手上有多少自備款、能承受多少整理費用，以及是否看得懂契約與房屋條件。一、預售屋適合什麼樣的購屋族？預售屋是在建築完工前銷售，買方主要依據接待中心、樣品屋、建材設備說明及契約內容判斷。預售屋常見的吸引力，是前期付款可以依工程進度分階段準備，室內設備與公共設施也通常較新。但購屋人看到的是規劃中的房子，實際採光、棟距、景觀、噪音及空間感，往往要等完工後才能完整確認。購買前應特別注意：建案基地位置及周邊環..
