買房有車位真的比較好嗎？朱哥教你判斷「這個車位值不值得一起買」

買房時，很多人會被提醒：「現在不買車位，以後可能買不到。」即使目前沒有車，也可能擔心房子沒有停車位會影響未來轉售。

但買房車位不是有買就一定划算。車位價格可能從數十萬元到數百萬元，除了增加自備款與房貸，每個月還可能產生管理費、清潔費及機械設備維護費。

車位要不要買？朱哥建議不要只看「有或沒有」，而要從實際需求、車位類型、產權、價格及未來使用性五個方向評估。

第一個方向：家庭現在與未來真的需要車位嗎？

判斷買房停車位是否必要，第一步不是問車位會不會增值，而是了解家庭的實際生活方式。

可以先回答：

• 現在是否每天開車通勤？
• 家中未來是否可能添購汽車？
• 是否需要接送長輩或小孩？
• 公司與住家附近的大眾運輸是否方便？
• 社區周邊停車位是否充足？
• 外部月租車位距離多遠？
• 租金是否穩定，會不會經常更換位置？
• 未來五至十年是否可能換成休旅車或電動車？

如果每天都要開車，回家後還得花二、三十分鐘找停車位，固定車位帶來的時間與安全價值可能很高。反之，若住宅緊鄰捷運、家庭沒有用車計畫，為了「別人說要買」而多負擔一大筆價格，未必符合購屋預算。

房屋節稅顧問朱學銘朱哥提醒，車位會增加房地交易總價，也可能影響貸款與自備款安排。家庭應先保留裝修、稅費及緊急預備金，再判斷是否有能力一起購買。

第二個方向：平面車位與機械車位，使用差異很大

常見車位包括坡道平面、坡道機械、升降平面及升降機械等類型。即使價格相近，實際使用體驗及維護成本也可能完全不同。

平面車位

平面車位通常具有以下優點：

• 停車速度較快
• 車輛尺寸限制相對少
• 不需等待機械設備運轉
• 故障時通常不影響車輛進出
• 對休旅車、電動車或高齡駕駛較友善
• 市場接受度一般較高

但平面車位仍要看位置。靠牆、柱旁、轉角或車道口的車位，停車難度可能比一般位置高；地下層太深，也可能增加每天進出的時間。

機械車位

機械車位價格有時較低，但買方應確認：

• 車位長、寬、高及載重限制
• 自家車輛能否實際停入
• 取車平均需要多久
• 尖峰時間是否容易排隊
• 停電時如何取車
• 設備故障頻率與維修廠商
• 每年保養及零件更新費用
• 社區是否已有汰換機械的計畫
• 未來電動車能否充電

如果家庭每天需要多次開車，或使用大型休旅車，機械車位即使便宜，也可能造成長期不便。最好不要只看空車位，可以要求實際駕車試停一次。

第三個方向：確認車位產權，而不是只看地上編號

車位上畫著編號，不代表買方一定擁有可以自由移轉的獨立產權。車位可能以專有部分、共有部分持分或約定專用等方式存在，相關權利與移轉限制也不相同。

內政部說明，停車空間可分為法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位；只看地政登記是否有獨立權狀，不一定能完整判斷車位屬性，仍應檢視建築執照及設計圖說。內政部：停車空間屬性說明

若屬於約定專用，應進一步查閱社區規約、分管契約或區分所有權人決議，確認：

• 使用位置及編號
• 是否能與主建物分開移轉
• 使用權是否可能重新分配
• 是否僅限社區住戶取得
• 車道與公共空間持分
• 是否有欠繳管理或維護費用

新北市地政資料也提醒，約定專用車位通常不能任意對外單獨出售，後續承購人仍須遵守原有的使用約定。新北市地政局：約定專用空間說明

簽約前，可以請地政士協助核對建物謄本、使用執照、停車位圖說、社區規約及現況位置，並將車位編號、類型與權利範圍寫入契約。

第四個方向：車位價格要與同社區、同類型比較

車位價格不能只比較附近行政區平均。即使在同一個社區，坡道平面與機械車位、地下二樓與地下五樓、標準位置與柱旁位置，都可能有不同價值。

查詢實價登錄時，可以注意：

• 是否有單獨登載車位總價
• 車位類型是否相同
• 交易時間是否接近
• 是否位於同一社區
• 是否與房屋綁在一起出售
• 車位面積及位置是否相近
• 備註是否存在特殊交易條件

內政部實價登錄網站可顯示坡道平面、坡道機械、升降平面及升降機械等車位類型；若交易申報有提供車位價格及面積，房屋單價計算時會將車位價格與面積扣除。內政部實價登錄：車位查詢說明

如果沒有拆分車位價格，買方就不宜直接用房地總價除以總坪數，認定房屋單價特別便宜。

第五個方向：把管理費與未來汰換費一起算進去

車位的成本不只有購買價格。尤其機械車位，還可能涉及：

• 每月車位管理費
• 定期保養費
• 臨時故障修繕
• 零件更換
• 設備全面更新
• 停車平台鏽蝕及安全檢查
• 車道及地下室公共工程

看屋時，可以向管理委員會詢問近年維修紀錄、年度支出及公共基金狀況。如果機械設備已使用多年，社區卻沒有汰換準備，就應預留未來分攤費用。

老屋更新專家朱哥朱學銘提醒，高屋齡社區的地下室還要觀察漏水、積水、通風、消防及車道結構。即使車位本身好停，若地下室長期潮濕或公共設備老化，仍可能增加持有成本。

沒有車，也可以為了轉售買車位嗎？

是否為了未來轉售而買車位，要看區域與產品。

若社區位於停車需求高、路邊停車困難的區域，三房以上家庭型產品附平面車位，通常較符合市場期待。但如果是捷運旁的小坪數住宅，主要客群多為無車族，車位未必是每位買方的必要條件。

可以觀察：

• 同社區有車位與無車位物件的成交速度
• 同類產品的車位配置比例
• 周邊月租車位供給
• 主要購屋族群是否普遍用車
• 車位能否合法出租或移轉
• 出租收益能否負擔持有成本

都更專業顧問朱哥朱學銘也提醒，若購買的是具有更新題材的老屋，現有車位的權利型態與未來更新後的停車位分配，不一定完全相同。不能只因為目前有一個使用位置，就假設未來必然取得相同形式的車位。

朱哥的車位現場試停清單

決定車位要不要買以前，最好實際開車走一遍：

• 車道入口是否過窄或過陡
• 會車與轉彎是否容易
• 車位前方迴轉空間是否足夠
• 左右柱位會不會影響開門
• 停好後能否順利上下車
• 後車廂是否能正常開啟
• 地下室照明及監視設備是否完整
• 手機是否有收訊
• 雨天車道是否容易積水
• 機械設備運轉是否平穩
• 每天取車時間能否接受
• 未來換車後尺寸是否仍符合

結語：值得買的車位，是每天真的用得上的車位

買房有車位不一定比較好，沒有車位也不一定比較差。關鍵在於這個車位是否符合家庭用車頻率、車輛尺寸、資金能力與未來生活安排。

朱哥聊房市建議，先確認自己是否真的需要，再比較平面車位與機械車位的使用差異，查清楚車位產權、實際試停，最後把管理及維護成本一起計算。

如果一個車位每天能替家庭節省找車位的時間，增加夜間返家安全，也符合未來換車需求，它就不只是附加配備，而是住宅生活的一部分。

但如果買下後長期不用、難以出租，又占用了裝修與緊急預備金，那麼「為了以後比較好賣」可能不足以成為購買理由。