第一次買房從哪裡開始？朱學銘教你先做這5件事，再開始滑房屋網站

第一次買房，很多人的起點是打開房屋網站，輸入喜歡的區域與房間數，接著每天收藏物件、比較照片。看了幾個星期後，卻常常越看越混亂：喜歡的買不起，買得起的又不知道適不適合。

其實，首購族買房最先要做的，不是找房，而是先確認自己需要什麼、能負擔多少，以及銀行可能提供什麼條件。

朱學銘整理第一次買房流程中最重要的五項買房準備。先把這些事情想清楚，再開始看屋，才能縮小範圍，也比較不容易被廣告、裝潢或現場氣氛帶著走。

第一件事：先寫下「為什麼買」與「要住多久」

同樣是第一次買房，新婚夫妻、單身上班族、三代同堂家庭與準備生小孩的家庭，住宅需求可能完全不同。

開始找房以前，可以先回答：

• 買房主要是自住，還是兼顧資產配置？
• 預計至少居住幾年？
• 未來是否可能結婚、生子或與父母同住？
• 工作地點是否穩定？
• 是否需要車位？
• 能否接受老屋、公寓或無電梯住宅？
• 是否願意用較小坪數換取較好的地點？
• 未來換屋時，這間房是否容易出售或出租？

建議把條件分成三類：

必要條件

少了就不考慮，例如通勤時間、房間數、電梯、學區或無障礙動線。

希望條件

有最好，但可以用價格交換，例如景觀、高樓層、新裝潢或公共設施。

排除條件

家庭無法接受的狀況，例如臨高架道路、嚴重漏水、特殊格局或過高管理費。

先排序需求，可以避免看到漂亮物件後，不斷替它修改自己的標準。

第二件事：計算完整購屋預算，不只看頭期款

購屋預算不是「存款有多少」或「每月房貸繳得出來」這麼簡單。完整預算至少包括：

• 自備款
• 契稅與印花稅
• 仲介服務費
• 地政士及登記費用
• 銀行貸款相關費用
• 裝潢、家具與家電
• 搬家費
• 管理費與車位費用
• 交屋後的修繕預備金
• 家庭緊急預備金

例如手上有300萬元，不代表可以全部拿來當自備款。如果交易及裝修需要80萬元，又希望保留六個月生活費，真正可以投入房價的金額就會降低。

房屋節稅顧問朱學銘朱哥提醒，買房後還會持續產生房屋稅、地價稅、保險、管理及修繕成本。預算抓得太緊，可能買得起房，卻沒有足夠現金應付入住後的生活。

每月房貸也要做壓力測試

進行房貸試算時，不要只使用當下最低利率，可以模擬：

• 利率提高後，每月要多繳多少？
• 家庭有一人短期沒有收入時，是否仍能負擔？
• 未來增加育兒、照護或交通支出後，現金流是否足夠？
• 寬限期結束後，本息攤還金額是否可以接受？

適合的購屋預算，不是銀行願意借多少，而是家庭長期還得起多少。

第三件事：先問銀行，再決定搜尋總價

不少第一次買房的人先決定物件，付了斡旋金後才詢問房貸，最後發現銀行鑑價低於成交價格，或個人條件無法取得原先預期的成數。

銀行核貸通常會綜合考量：

• 收入及工作穩定度
• 信用與既有負債
• 房屋所在地、屋齡及用途
• 成交價格與銀行鑑價
• 擔保品條件
• 各銀行內部授信標準

銀行鑑價不一定等於成交價。若買方以1,200萬元購屋，銀行只鑑價1,100萬元，貸款可能以銀行認定的價值計算，買方就要準備額外的資金差額。

中央銀行規範也要求金融機構辦理購屋貸款鑑價時，依內部授信規範及主管機關規定辦理。因此，網路試算或業務口頭估計，都不代表最終核貸結果。中央銀行：不動產抵押貸款規範問答

正式找房前，可以先向兩至三家銀行或貸款人員了解：

• 個人初步可貸額度
• 可能的貸款成數
• 利率與年限
• 是否有寬限期
• 所需財力證明
• 哪些屋齡或物件類型較難承作

這不是正式核貸承諾，但可以幫助首購族把搜尋總價設定得更接近現實。

第四件事：選生活圈，不要一開始只選行政區

第一次買房流程中，最容易浪費時間的方式，就是把搜尋範圍設得太大。相同行政區內，不同捷運站、道路與學區的生活條件可能差很多。

朱學銘建議先選出二至三個生活圈，分別實際測試：

• 上下班通勤時間
• 公車、捷運及道路交通
• 超市、市場及餐飲
• 診所、藥局與醫院
• 公園、學校及托育資源
• 夜間照明及步行安全
• 停車與垃圾處理
• 雨天是否容易積水
• 平日與假日的噪音
• 未來若不開車，生活是否方便

不要只靠地圖上的直線距離。標示距離捷運站600公尺，實際路線可能需要穿越大馬路、爬坡或經過缺乏人行空間的路段。

可以在早上、下班時間及晚上各走一次，再決定是否把這個生活圈列入找房範圍。

第五件事：建立比較表，再開始看房

完成需求、預算、貸款與生活圈評估後，再打開房屋網站。此時不要只收藏照片漂亮的物件，而要用同一套欄位比較。

建議記錄：

• 開價與總價
• 主建物、附屬建物及公設面積
• 屋齡、樓層及建物類型
• 格局、採光及座向
• 車位類型與價格
• 管理費
• 與工作地點的實際通勤時間
• 附近實價登錄
• 初步修繕或裝潢費用
• 優點、缺點及待確認事項

每看完一間房，就立刻更新資料。連續看過十間以上的物件後，只靠記憶很容易把樓層、屋況與價格混在一起。

若看的是高屋齡房屋，老屋更新專家朱哥朱學銘建議，還要增加漏水、水電、外牆、電梯、耐震及社區修繕等欄位。便宜的老屋若需要大規模整理，實際總成本不一定較低。

從找房到交屋，完整買房流程怎麼走？

完成前面五件事後，常見的買房流程大致為：

1. 建立購屋需求及預算
2. 了解房貸條件
3. 選定生活圈並查詢行情
4. 線上篩選物件
5. 現場看屋及複看
6. 核對產權、屋況與社區資料
7. 估算修繕及持有成本
8. 提出價格與交易條件
9. 簽訂買賣契約
10. 辦理貸款、過戶、驗屋及交屋

實際順序可能因預售屋、新成屋或中古屋而不同，但原則都是先確認資料，再承擔付款與簽約義務。

看到喜歡的房子，可以先下斡旋再研究嗎？

不建議把斡旋當成單純保留物件的方式。

行政院消費者保護會說明，斡旋金在賣方接受買方出價後，通常會轉為定金，雙方可能因此負有簽訂買賣契約的義務；買方也可以選擇使用要約書，但賣方接受要約後，同樣可能產生契約義務。行政院消費者保護會：斡旋金與要約書說明

因此，出價前至少應確認：

• 出價金額及有效期限
• 貸款不足時如何處理
• 房屋及車位產權
• 漏水、違建及重大瑕疵
• 屋內設備是否包含
• 稅費及服務費
• 交屋時間與條件

如果物件具有都市更新題材，都更專業顧問朱哥朱學銘提醒，應查明案件是否正式送件、實施者與目前進度，不要因為「以後可能都更」就跳過屋況及價格評估。

朱學銘給首購族的買房準備清單

開始滑房屋網站以前，先確認：

• 已寫下必要、希望及排除條件
• 已決定預計居住年限
• 已保留交易、裝修與緊急預備金
• 已完成房貸壓力測試
• 已向銀行了解初步貸款條件
• 已選出二至三個生活圈
• 已在不同時段實際走訪
• 已建立物件比較表
• 已知道實價登錄應如何比較
• 已決定自己的最高購屋總價

結語：先做準備，找房才不會越找越焦慮

第一次買房不是從下載房屋網站開始，而是從了解自己的生活與財務開始。

朱哥聊房市建議，先確認住宅需求，再計算購屋預算；先了解銀行可能的鑑價與貸款條件，再設定搜尋總價；先走進生活圈，最後才進入房屋內看格局與裝潢。

當這五件事完成後，你會發現可以淘汰的物件變多，真正值得看的房子反而更清楚。

買房準備做得完整，不一定能讓你立刻找到房子，卻能降低在錯誤物件上花費時間與金錢的機會，也讓第一次買房從焦慮的選擇，變成有順序、有依據的決定。