銀行說可以貸8成，為什麼最後可能貸不到？朱哥帶你看懂房屋鑑價與貸款成數

「這間可以貸8成！」

聽到這句話，先別急著把成交價乘以80%。

因為銀行口中的房貸8成，可能是初步試算，不是正式核貸；而且計算基礎通常與銀行房屋鑑價有關，不一定直接按照你的買房成交價計算。

這也是不少首購族到了簽約、對保前才發現的資金缺口：原本以為準備兩成自備款就夠，最後卻可能需要三成，甚至更多。

朱哥先講結論：

「最高可貸8成」是產品條件，不是銀行對你的保證；真正能貸多少，要同時看房子值多少、你還不還得起，以及當時銀行願不願意承作。

先搞懂：房貸成數的分母不一定是成交價

假設你買下一間總價1,500萬元的房子，銀行初步表示房貸成數最高可到8成。

買方很容易這樣計算：

1,500萬元×80%＝貸款1,200萬元

因此只準備300萬元自備款。

但正式送件後，銀行房屋鑑價只有1,350萬元。如果銀行以鑑價金額核算八成：

1,350萬元×80%＝貸款1,080萬元

此時買方需要支付的房價差額就變成：

1,500萬元－1,080萬元＝420萬元

而且這420萬元還沒有包含契稅、印花稅、仲介服務費、代書費、貸款費用、裝潢及家具家電。

換句話說，雖然核貸結果仍然是「鑑價8成」，實際貸款只占成交價格的72%。這就是房貸鑑價不足最直接的影響。

為什麼仲介或銀行一開始會說可以貸8成？

看房階段聽到的「可以貸8成」，通常可能來自以下幾種情況：

• 依買方收入進行初步評估
• 依一般房貸產品條件說明
• 參考附近物件過去的核貸經驗
• 尚未看到完整房屋與產權資料
• 尚未完成銀行正式鑑價
• 尚未查詢完整信用及負債狀況

這些資訊可以作為買房貸款的初步參考，但不等於銀行已經承諾核貸。

真正的銀行核貸，通常仍要經過文件審查、聯徵、房屋鑑價、授信評估及內部核准。即使是同一位申請人，不同房屋、不同銀行或不同申請時間，也可能得到不同結果。

所以朱哥提醒：

仲介說能貸多少，只能當線索；銀行正式核准多少，才是可以用來交屋的錢。

原因一：成交價高於銀行認定的市場價值

房屋成交價是買賣雙方談出來的價格，銀行鑑價則是金融機構基於授信風險，對擔保品價值作出的判斷。

如果買方因為裝潢、景觀、稀有戶別或競爭出價而支付較高價格，銀行不一定會把所有加價都納入鑑價。

銀行可能參考：

• 附近實價登錄
• 同社區近期成交行情
• 房屋屋齡、樓層與面積
• 土地及建物持分
• 採光、格局與市場性
• 房屋用途及登記狀況
• 區域供需與未來轉售難度

例如屋主認為裝潢價值200萬元，買方也願意買單，銀行卻可能只按照房屋本身及附近成交行情評估。

因此，喜歡一間房沒有問題，但出價超過附近行情時，要先知道超出的部分很可能需要自己準備現金。

原因二：房屋本身有銀行不容易認列的空間

有些物件廣告坪數很大，實際登記面積卻沒有那麼多，原因可能包括：

• 陽台外推
• 頂樓加蓋
• 未辦保存登記的增建
• 夾層或二次施工
• 約定使用空間
• 地下室或露台使用權
• 登記用途與實際使用不一致

買方願意為使用空間付費，不代表銀行會把這些空間全部認列為擔保價值。

老屋更新專家朱哥朱學銘提醒，購買老屋時，應把權狀、謄本、建物測量成果圖與現況放在一起核對。若主要使用價值來自未登記增建，不只銀行鑑價可能保守，未來修繕、出售及重建也可能遇到問題。

原因三：房屋太特殊，銀行會擔心未來不好處分

銀行評估的不只是「你喜不喜歡」，也會考量如果未來需要處分擔保品，市場是否容易承接。

可能影響鑑價或承作意願的條件包括：

• 屋齡過高
• 坪數過小或過大
• 地點偏遠、成交案例不足
• 特殊格局或特殊建物類型
• 樓層、出入口或土地權利複雜
• 套房、工業住宅或非典型用途
• 共有持分或產權尚未釐清
• 建物有重大瑕疵或安全疑慮

如果物件主打「未來一定都更」，也不能假設銀行會直接把尚未實現的更新利益算進鑑價。

都更專業顧問朱哥朱學銘提醒，都市更新若仍停留在住戶討論、意願整合或初步規劃階段，距離核定與重建可能還有很長的程序。銀行通常會依現況、文件與自身授信政策判斷，不會只因銷售話術就提高估值。

原因四：房子能貸，不代表申請人一定貸得到

房貸成數除了看房子，也要看借款人的還款能力。

銀行可能檢視：

• 工作及收入穩定性
• 薪資轉帳與扣繳資料
• 信用卡及信貸使用狀況
• 既有車貸、學貸及其他負債
• 過去是否有遲繳紀錄
• 每月負債占收入比例
• 共同借款人或保證人條件
• 資金來源與自備款準備

同一間房子，收入穩定、負債較低的買方，與工作年資短、已有多筆信貸的買方，可能取得不同貸款條件。

部分首購族會先借信貸補自備款，但新增負債也可能降低後續房貸負擔能力。不要只問「能不能湊到頭期款」，還要思考新增的每月還款，是否會反過來影響房貸審核。

原因五：「首購」不等於自動享有最高成數

首購房貸、青年優惠貸款或銀行首購方案，通常都有各自的資格、額度、期限與審核規定。

廣告所稱的首購，與央行規範、政策貸款或銀行內部認定，不一定使用完全相同的標準。名下是否有房屋、是否有房貸、是否因繼承取得持分，以及配偶的持有狀況，都可能影響個案判斷。

依中央銀行2026年3月20日生效的規範，金融機構會查詢借款人名下房屋及房貸情形；受信用管制的貸款項目，另有成數與寬限期限制。當時第2戶購屋貸款成數上限調整為6成且無寬限期，第3戶以上等項目則有不同限制。中央銀行2026年不動產貸款規範修正

但「法規沒有把第一戶限制在某個成數」也不代表銀行必須貸8成。銀行仍會依房屋鑑價、申請人還款能力及內部授信政策決定最終條件。

原因六：初審通過到正式撥款，中間仍可能有變化

買方取得的初步評估，通常建立在當時提供的資料上。如果後續出現以下情況，核貸結果仍可能改變：

• 成交房屋與最初詢問的物件不同
• 正式鑑價低於預期
• 收入或工作狀況改變
• 新增信用貸款或其他負債
• 聯徵資料出現異常
• 產權、用途或屋況資料有疑問
• 銀行要求補件但未能完成
• 撥款前查核結果與原申報不一致

中央銀行現行問答也指出，金融機構應依規定查詢房屋與房貸狀況，並在個案撥款前再次確認。中央銀行不動產抵押貸款問答

因此，從「口頭說可以」到「銀行完成撥款」，中間還有不少環節。

朱哥建議：出價前先做4個房貸動作

1. 找兩至三家銀行做初步評估

不同銀行的鑑價、利率、年限與授信偏好可能不同。可以同時詢問，但應如實提供收入、負債與房屋資料。

2. 問清楚「八成是乘以哪個價格」

不要只問：「可以貸幾成？」

應進一步問：

• 預估鑑價是多少？
• 成數以成交價還是鑑價計算？
• 初估貸款金額是多少？
• 哪些條件可能讓成數下降？
• 這是初步試算還是正式核准？

3. 用較低成數進行壓力測試

如果預期貸8成，可以先用7成或7.5成試算需要多少自備款。

房屋節稅顧問朱學銘朱哥提醒，自備款之外，還應保留交易稅費、裝潢與緊急預備金。把所有現金都投入交屋，家庭遇到修繕、利率調整或收入變化時，可能缺乏緩衝。

4. 出價文件寫清楚貸款條件

如果交易高度依賴特定貸款金額，可以請地政士、律師或相關專業人員協助，將貸款條件、期限及未達條件時的處理方式寫入要約或契約。

不要只聽到「貸不到可以退」，卻沒有在文件中看到明確約定。

朱哥的房貸8成檢查表

準備出價前，確認自己是否知道：

• 房屋成交價是多少
• 銀行初估鑑價是多少
• 房貸成數以哪個金額計算
• 最低可能核貸多少
• 鑑價不足需要補多少現金
• 稅費、仲介費及裝潢需要多少
• 個人信用與負債是否影響核貸
• 房屋是否有未登記增建
• 是否符合首購房貸資格
• 若貸款不足，契約如何處理
• 交屋後是否仍保有緊急預備金

結語：真正重要的不是貸幾成，而是最後能拿到多少錢

「房貸最高8成」很吸引人，但它少說了兩件事：分母是多少，以及銀行最後是否核准。

朱哥聊房市提醒，買房前不要只用成交價乘以八成估算自備款。先了解銀行房屋鑑價，再確認個人還款能力、房屋條件及適用的貸款規範，並為房貸鑑價不足預留資金。

下次有人說「這間一定可以貸8成」，你可以先問一句：

「是成交價的8成，還是銀行鑑價的8成？現在是初估，還是已經正式核准？」

能回答清楚這兩個問題，才是真正有價值的房貸資訊。

本文依2026年9月可查得的官方資料整理，提供一般購屋與房貸觀念。銀行鑑價、利率、核貸成數及授信條件會依申請人、房屋與申貸時間不同，實際結果應以承貸銀行正式審核為準。