房地產相關知識

2026 新青安貸款數據透露什麼訊號？從受理與撥貸差距，看懂台灣房市下一步

2026 新青安貸款數據透露什麼訊號？從受理與撥貸差距，看懂台灣房市下一步財政部公布的 2026 年 5 月新青安貸款數據，引起不少房地產市場關注。從數字來看，受理件數持續增加，但實際撥貸件數卻呈現下降，反映出台灣房市目前正處於政策調控與市場調整的重要階段。身為長期研究房市的朱哥聊房市，認為與其只看單月數據，更重要的是理解這些數字背後代表的市場意義，以及未來可能帶來的影響。新青安貸款受理增加，代表購屋需求仍然存在根據最新資料，2026 年 5 月新青安貸款受理戶數達 4,371 戶，較前一個月成長約 13%；受理金額來到 376.13 億元，也比前月增加約 16%。這代表什麼？代表市場仍有..

2026年台灣房市會怎麼走？

2026年台灣房市會怎麼走？2026年台灣房市的關鍵字，不會是「大漲」，而是「量縮、價穩、區域分化」。受到信用管制、銀行房貸審核趨嚴與買方觀望影響，市場交易量明顯冷卻，買賣雙方不再像過去幾年一樣快速成交，購屋族也開始更重視貸款條件、自備款壓力與未來轉手性。第一，交易量明顯冷卻。2026年的房市買氣不會像前幾年那麼熱，很多買方不是不想買，而是貸款壓力變大、銀行審核變嚴，加上房價已在高檔，讓不少人選擇先觀望。這代表市場不一定沒有需求，而是成交速度變慢，買方會更謹慎，賣方也需要更合理的開價，才有機會促成交易。第二，房價漲勢趨緩。2026年房價不一定會全面大跌，但「快速上漲」的時代已經明顯降溫。部分區..

2026年台灣買房的5個重點

2026年台灣買房的5個重點2026年的台灣房市，已經不是單純比誰先進場、誰買得便宜，而是進入「政策、貸款、地段、價格與心態」一起判斷的時代。對一般購屋族來說，現在最重要的不是盲目追低點，而是搞清楚自己能不能貸、買了之後能不能穩定持有，以及這個物件未來是否具備保值與轉手條件。第一個重點，是政策與貸款條件的變化。近年房市受到信用管制、銀行放款水位與房貸審核影響很大，即使看到喜歡的房子，也不代表一定貸得到理想成數。2026年買房前，一定要先確認銀行可貸金額、寬限期條件、利率變化與自身負債比，不要只看總價，更要看每月還款壓力。很多人在搜尋「台北推薦地產專家」、「台中推薦房地產專家」時，其實真正想找的..

2026年買房置產熱門指標：台中13期重劃區

2026年買房置產熱門指標：台中13期重劃區2026年如果要觀察台中買房置產熱區，台中13期重劃區會是許多人關注的指標之一。13期位於南屯區與南區交界，具備低密度住宅規劃、高綠覆率、生活機能逐步成熟等特色，對於換屋族、資產配置族與重視居住品質的家庭來說，是值得深入評估的區域。台中13期重劃區的優勢，不只是新興重劃區題材，而是它同時連結交通、商圈、公園與成熟生活圈。區域鄰近捷運大慶站、豐樂公園站，周邊又有文心秀泰商圈、豐樂雕塑公園、大慶商圈與南屯生活機能，讓居住便利性與未來發展性具備一定基礎。從2026房市分析角度來看，13期重劃區比較適合中長期規劃，不太適合只想短線追漲的人。因為重劃區的價值，..

2026海外投資熱門城市｜為什麼越來越多人選擇杜拜置產？

2026海外投資熱門城市｜為什麼越來越多人選擇杜拜置產？近年來，全球資金正持續尋找更具成長潛力與穩定收益的市場。在眾多海外房地產投資選項中，杜拜房地產投資已成為許多高資產族群與投資人的關注焦點。根據朱哥聊房市長期觀察，杜拜不僅是中東金融與商業中心，更是近年全球房市成長速度相當受到矚目的城市之一。無論是自住、收租或海外資產配置，都具備相當大的討論度。為什麼選擇杜拜買房？1. 無房地產持有稅相較於許多國家需繳納房屋稅、地價稅或持有稅，杜拜目前沒有房地產持有稅制度，降低長期持有成本。2. 租金投報率相對亮眼許多杜拜不動產的租金投報率約落在 6%～9% 左右，在國際房地產投資市場中具有一定競爭力。3...

一間「很快就會增值」的房子真的存在嗎？朱哥聊買房最容易讓人衝動的5種話術

「捷運要來了，這區以後一定漲！」「這間開價低於行情，買到就是賺到！」「現在不買，以後只會更貴！」「附近沒土地了，房價不可能跌！」「買來出租，房租就能幫你繳房貸！」這些話聽起來是不是很熟悉？不論買中古屋、預售屋或投資型產品，只要開始看房，幾乎都可能聽到類似的買房話術。它們不一定全部是假的，真正的問題是：一句話裡可能只有部分事實，卻把仍未確定的結果說得像保證一樣。朱哥聊房市想先給大家一個重要觀念：市場上可能存在具有增值條件的房子，卻沒有人能只靠一句話，保證它會在特定時間內上漲。面對「很快就會增值」的說法，先別急著相信，也不用立刻否定。朱哥帶你拆解最容易讓買方衝動的五種話術。話術一：「捷運要來了，這..

上一代沒留房，真的會輸在起跑點嗎？朱哥聊房市解析世代資產差距與翻轉關鍵帥過頭、朱哥

上一代沒留房，真的會輸在起跑點嗎？朱哥聊房市解析世代資產差距與翻轉關鍵近年來，「上一代沒留房，這輩子是不是就很難翻身？」成為許多年輕人最常討論的話題。隨著房價持續上升、薪資成長速度追不上房價，不少人開始認為，買房似乎已經不再只是努力的問題，而是家庭背景與資產累積的差距。長期研究房地產市場、都市更新、危老重建與資產規劃的朱哥聊房市認為，家庭資源確實會影響人生起點，但真正決定一個人未來財富高度的，仍然是資產思維、長期規劃能力，以及是否懂得掌握市場趨勢。有房與沒房，差的不只是房子，而是資產累積速度許多人以為房子只是居住空間，但從房地產的角度來看，它更是一項能陪伴家庭數十年的重要資產。如果父母已經..

中古屋怎麼議價？朱哥教第一次買房看懂實價登錄、開價與成交價的5個重點

第一次買中古屋，許多人最想問朱哥的不是「這間房好不好」，而是：「屋主開價這麼高，我到底可以從多少開始談？」中古屋議價不是直接打九折，也不是開得越低越厲害。真正有用的買房議價技巧，是先弄清楚中古屋開價、實價登錄、中古屋成交價與銀行房屋鑑價之間的差異，再把屋況、貸款和購屋預算一起算進去。以下整理五個重點，幫助第一次買房的人建立合理的出價依據。重點一：查實價登錄，要找真正相近的房子實價登錄是判斷行情的重要起點，但不能只看同一行政區的平均單價。即使都在同一個生活圈，房價仍可能因為社區、屋齡、樓層、面積與產品類型而有明顯差距。挑選比較案例時，可以依序確認：是否為同一社區或鄰近街廓大樓、公寓、華廈等建物類..

中古屋重新裝潢過就比較安心嗎？朱哥提醒看房時這6個地方反而要仔細檢查

中古屋重新裝潢過，看起來明亮乾淨、水電設備也很新，是不是代表可以放心購買？答案是不一定。朱學銘在「朱哥聊房市」提醒，裝潢新只能證明表面經過整理，不代表漏水、管線、結構及產權問題都已經處理。漂亮的油漆、天花板與木作，有時反而會讓原本的屋況更難判斷。看這類房屋時，不要只問「裝潢花了多少錢」，更要確認「為什麼裝潢、做了哪些工程，以及完工前的屋況如何」。一、天花板與牆角：新油漆下面有沒有漏水？漏水痕跡常出現在窗框周圍、外牆轉角、浴室背牆、頂樓天花板及管道間附近。重新油漆後，水漬可能暫時被遮住，但漏水來源未必已經修復。看房時可以留意：油漆顏色或光澤是否局部不同牆面是否起泡、龜裂或有粉化現象木作櫃體是否有..

先買後賣還是先賣後買？朱哥教換屋族評估資金安排

換屋家庭最常問朱哥：「看見喜歡的房子，應該先買下來再賣舊屋，還是先把舊屋賣掉比較安全？」朱學銘在「朱哥聊房市」提醒，這道題沒有固定答案。先買後賣能掌握理想房屋，卻可能同時承擔兩筆房貸；先賣後買資金比較確定，卻要面對暫住與房價變動。真正的判斷關鍵，是家庭現金流能不能承受最不順利的情況。先買後賣適合哪些換屋族？先買後賣，是先完成新屋簽約及貸款，之後再出售原有住宅。這種方式的優點是不用為了配合舊屋買方而倉促選房，也比較有時間安排裝修、搬家及孩子轉學。若新屋地點、格局或社區條件難以替代，先買可以降低錯過物件的風險。但主要壓力也很明顯：新舊房貸可能同時存在。舊屋出售時間與成交價格不一定符合預期。新屋貸款..

台北老公寓想都更，第一次開會前要準備什麼？朱哥整理屋主必懂的7件事

住了三、四十年的台北老公寓，開始出現漏水、管線老化、沒有電梯或耐震疑慮，住戶難免會問：「我們這棟能不能都更？」朱學銘老師提醒，第一次都更會議的重點，不是急著討論「一坪可以換幾坪」，而是先把產權、基地條件與住戶需求整理清楚。資料越完整，越能避免住戶被不同說法牽著走。一、先確認房屋及土地產權屋主應先準備建物權狀、土地權狀或最新土地及建物謄本，確認下列事項：土地與建物登記在誰名下土地持分比例是否有共同持有或繼承未辦是否設定抵押權或其他權利頂樓、地下室及增建部分是否合法若原屋主已過世卻尚未完成繼承，後續簽署文件可能需要全體繼承人配合。臺北市都市更新處也提醒，報核前所有權人死亡且未完成繼承登記時，須依實..

台北老公寓該走危老還是都市更新？朱哥教你先看懂這6個判斷重點

台北市不少屋主住在屋齡數十年的老公寓，常遇到漏水、管線老化、沒有電梯、耐震能力不足等問題。當鄰居開始討論重建時，第一個疑問往往是：「我們應該申請危老重建，還是走都市更新？」朱學銘老師提醒，兩種方式都能改善老舊建築，但適用條件、整合難度、辦理程序與地主權益並不相同。真正重要的不是哪一種方式比較好，而是哪一種更符合基地及所有權人的實際條件。一、危老重建與都市更新有什麼不同？危老重建主要處理具有安全疑慮的老舊建築，通常要先進行建築物耐震能力評估，確認是否符合相關資格，再依基地條件規劃重建。都市更新則不只處理單棟建築，也可能涵蓋較大的街廓，涉及都市環境改善、權利變換、合建分配與公共設施等議題。基地範圍..

台北買房不迷路｜朱學銘的都市更新與危老重建實戰策略

台北買房不迷路｜朱學銘的都市更新與危老重建實戰策略重點速讀：如果你在台北或周邊考慮購屋、參與都市更新或評估危老重建的可能性，本文由朱學銘老師整合多年實務案例與法規觀察，提供可直接執行的判斷要點與行動建議，幫你在複雜資訊中快速釐清方向。面臨的具體情境與常見疑問常見情境包括：買房擔心價格被高估、發現老屋是否適合參與都市更新但不懂流程、地主不知道如何整合、投資人想判斷建案風險等。這些情境會讓人停滯不前或做出後悔決策。專業角度說明（產業邏輯與趨勢觀察）近年來台北與周邊地區土地稀缺、法規調整頻繁，都市更新與危老重建成為既有存量市場的重要議題。實務上需同時評估法規可行性、土地持分結構、財務分配模式與市場..

同樣1500萬，你選市中心小房還是外圍大房？朱哥教你從生活需求做選擇

「市中心房子小歸小，但地段比較保值！」「同樣的錢，當然要去外圍買大一點！」「捷運旁邊一定比較好賣！」「有小孩之後，你就會後悔沒買大房！」同樣準備1,500萬元，有人選擇市中心兩房，每天走路搭捷運；有人寧願往外圍移動，換取三房、車位與更舒適的居住空間。哪一種選擇比較正確？朱哥聊房市的答案是：沒有單看地址或坪數就能決定的標準答案。市中心買房買到的是時間與便利，郊區買房換到的是空間與生活方式；真正要比較的是，哪一種資源更符合你未來幾年的日常。買房地段不是在地圖上選一個最有名的區域，而是選擇一家人每天如何上班、接送、購物、照顧長輩與回家生活。第一題：你願意用多少通勤時間換居住空間？市中心小房與外圍大房..

名下不只一間房，哪些情況可能影響房屋稅？朱哥帶屋主先搞懂這些事

名下有兩間以上房屋，房屋稅一定會大幅增加嗎？不一定。真正影響房屋稅的，不只是房屋持有數量，還包括房屋位於哪個縣市、是否符合自住房屋要件、是否出租、是否供營業使用，以及屋主有沒有在期限內辦理申報。房屋節稅顧問朱學銘朱哥提醒，房屋稅2.0採用新的歸戶與差別稅率制度。多屋族如果仍用過去的方式理解稅單，可能忽略戶籍、出租申報或使用情形改變帶來的影響。房屋稅不是直接用市價乘以稅率房屋稅的基本計算方式是：應納房屋稅＝房屋評定現值×適用稅率房屋評定現值由地方稅捐稽徵機關依房屋標準價格、構造、面積、屋齡、地段及折舊等因素核定，不等於房屋成交價，也不是實價登錄上的市場價格。因此，兩間市價相近的房屋，可能因屋齡、..

坐北朝南一定最好嗎？朱學銘教你看懂採光、座向與通風，買房前先確認這5件事

「坐北朝南才是好房子！」「朝東冬暖夏涼，閉著眼睛買就對了！」「西曬沒關係，裝窗簾就能解決！」「這間窗戶很多，採光一定很好！」第一次買房，常會聽到各種關於房子座向的說法。有人堅持坐北朝南，有人認為朝東最好，也有人只要看到客廳明亮，就立刻判定屋況很棒。但朱哥聊房市想先提醒：買房朝向很重要，卻不能脫離棟距、樓層、窗戶位置、室內格局與周邊建築單獨判斷。同樣是朝南，一間可能面向永久棟距、明亮通風；另一間卻可能正對隔壁大樓，白天也要開燈。相反地，某些被認為容易西曬的房子，只要有深陽台、外遮陽與良好通風，實際居住感受未必比較差。所以，看房不要只問「朝哪裡」，而要問：陽光什麼時候進來、照到哪裡，熱氣能不能排出..

大繼承時代來臨，都市更新與危老重建將成為下一波房地產的重要趨勢

大繼承時代來臨，都市更新與危老重建將成為下一波房地產的重要趨勢隨著台灣正式邁入高齡化社會，戰後嬰兒潮世代逐漸進入資產傳承階段，一場影響未來二、三十年的「大繼承時代」正悄悄展開。大量房地產將陸續進入繼承市場，不僅改變房市供需結構，也將重新定義都市更新、危老重建與房地產投資的方向。朱哥聊房市長期關注房地產市場發展，認為大繼承時代不只是財富移轉，更是城市更新的重要契機。對於想了解房市趨勢、都市更新、危老重建與資產配置的人來說，現在正是建立正確觀念的重要時刻。大繼承時代，房市供給結構正在改變過去許多房屋由上一代長期持有，但隨著繼承案件逐年增加，越來越多房產開始流入市場。部分繼承人選擇保留房屋出租，部..

建商來談合建怎麼準備？朱哥提醒屋主第一次談之前先整理這些資料

建商主動表示想談合建，屋主第一次見面前要準備什麼？朱學銘在「朱哥聊房市」提醒：第一次談合建的目的，不是立刻決定分回幾坪或簽同意書，而是確認「對方是誰、基地條件是什麼、合作構想怎麼計算」。屋主先把產權與房屋資料整理好，才不容易被漂亮的口頭數字帶著走。第一類：土地與建物產權資料首先要確認「誰有權利參與合建」。建議準備近期的土地及建物登記謄本、權狀影本與地籍圖。從資料中可以確認：土地及建物所有權人土地持分與建物面積是否設定抵押權是否有查封、預告登記或其他限制基地範圍及相鄰地號是否存在共有土地或未辦保存登記建物老屋經常出現所有權人已過世但尚未完成繼承、兄弟姊妹共有、土地與房屋分屬不同人，或實際使用範圍..

建商合建 vs 自主更新怎麼選？朱哥教你看懂風險、利潤與地主權益，一次找到最適合的都市更新模式

建商合建 vs 自主更新怎麼選？朱哥教你看懂風險、利潤與地主權益，一次找到最適合的都市更新模式許多地主在面對都市更新時，最常提出的問題就是：「到底該選擇建商合建，還是自主更新？」這也是《朱哥聊房市》最常被詢問的主題之一。身為都市更新與危老重建實戰專家，朱哥長期協助地主進行都市更新可行性評估、地主整合、更新利益分析及土地開發規劃。朱哥認為，都市更新沒有絕對最好的模式，只有最適合基地條件、地主共識及財務規劃的方案。若沒有深入了解兩種模式的差異，就貿然簽約，很可能影響未來數千萬元甚至上億元的土地價值與地主權益。什麼是建商合建？建商合建，是由建商主導整個都市更新或危老重建開發流程，包含地主整合、建築規..

房價漲不動，就代表房市要跌了嗎？朱學銘教你從成交量、議價空間與市場訊號看房市

「房價已經漲不動了，接下來一定會跌！」「成交量縮這麼多，房市要崩了！」「屋主都不願意降價，所以房價不可能跌！」「現在沒人看房，正是撿便宜的時候！」每當房市從熱絡轉為觀望，市場上就會出現兩種完全相反的聲音：一邊說房價準備大跌，另一邊則說只是短暫休息，很快又會繼續上漲。第一次買房的人最困惑的是：到底該相信誰？朱哥聊房市想先提醒，房價漲不動，不等於房價立刻會跌；成交量下降，也不代表每個區域、每種產品都會一起下跌。要做好房市分析，不能只看一個新聞標題。至少要把房價走勢、房市成交量、議價空間、銷售時間、供給與貸款環境放在一起觀察。為什麼房市常常是「量先變，價後反應」？房地產不是股票，沒有每秒更新的成交價..

房子很喜歡，可以先下斡旋嗎？朱學銘提醒第一次出價前先確認這6件事

「這間很多人在看！」「你先下斡旋，我再幫你談！」「不喜歡的話，斡旋金應該可以退吧？」第一次買房，最容易讓人緊張的時刻，往往不是看房，而是房仲拿出斡旋書，問你：「要不要先出個價？」房子真的很喜歡，當然可以提出買房斡旋；但要先知道，下斡旋不是單純排隊、保留或試探價格。文件一旦由賣方在期限內依約接受，買方可能就負有完成交易的義務，斡旋金也可能轉為定金。朱哥聊房市提醒：喜歡一間房可以很快，承擔一份契約卻可能是幾十年的事。第一次買房出價前，至少先把以下六件事確認清楚。第一件事：你簽的是斡旋書，還是要約書？許多首購族以為，想請仲介向屋主出價，就一定要先付斡旋金，其實還可以了解「要約書」的選項。簡單來說：斡..

房子留給小孩，買賣、贈與、繼承哪一種比較好？

在 Instagram 查看這則貼文朱柏睿（@simonchu707123）分享的貼文房子留給小孩，買賣、贈與、繼承哪一種比較好？朱哥｜都市更新與危老重建實戰專家・房地產專家很多人努力一輩子買房，最後都會遇到同一個問題：房子到底要怎麼留給小孩？是直接賣給小孩？還是提早贈與？或是等未來用繼承的方式處理？看起來只是過戶方式不同，但實際上可能影響到未來數十萬甚至上百萬的稅務成本。今天朱哥用最簡單的方式帶大家一次看懂。買賣給小孩很多人以為：「自己家人買賣房子比較簡單。」但其實國稅局會檢視：是否符合市價？是否有實際付款？是否有資金流向證明？如果價格過低，很可能被認定是..

房屋怎麼留最省稅？先別急著贈與，做好資產傳承規劃才是真正省稅

房屋怎麼留最省稅？先別急著贈與，做好資產傳承規劃才是真正省稅許多人辛苦一輩子買房，最大的心願就是把房產順利留給下一代。然而，當真正面臨資產傳承時，很多人才發現，房屋怎麼留，不只是法律問題，更關係到繼承稅、贈與稅、土地增值稅、房地合一稅，以及未來出售時的稅負。不少人以為提早贈與最省稅，也有人認為直接繼承比較划算，但事實上，每個家庭的財產結構、持有年限、房屋價值及家庭成員都不同，沒有一種方式適合所有人。朱哥聊房市長期研究房地產市場、都市更新、危老重建與資產傳承，發現真正懂得規劃的人，往往不是最後繳最少稅的人，而是能讓資產安全、完整且有效率地傳承給下一代的人。房屋傳承主要有兩種方式：贈與與繼承目前最..

新北首購族怎麼挑中古屋？朱哥提醒看房別只看裝潢，這7項更重要

第一次買房時，不少人容易被漂亮裝潢、明亮採光與重新整理過的室內空間吸引，卻忽略中古屋真正影響居住安全與未來支出的問題。房地產實戰專家朱學銘老師提醒，挑選中古屋不能只看「現在漂不漂亮」，還要了解建築結構、產權資料、社區管理、修繕成本與未來轉手性。尤其板橋、新莊、中和等新北成熟生活圈，房屋類型與屋齡差異很大，更需要建立完整的看屋順序。一、先確認權狀坪數，不要只看現場大小房屋廣告中的坪數，可能包含主建物、附屬建物與共有部分。現場看起來很大的房子，不一定全部都是合法登記空間。首購族應先確認：主建物實際坪數陽台等附屬建物面積公設及共有部分比例土地持分停車位是否有獨立權狀現況格局是否與登記資料相符若屋內有..