權狀30坪，為什麼住起來沒有30坪？朱哥帶你一次看懂主建物、附屬建物與公設

「這間權狀有30坪，空間應該很大吧！」
「公設比只有30%，室內一定還有21坪！」
「陽台也算室內坪數，封起來就能當房間！」
「車位坪數很大，以後賣掉比較有價值！」

第一次買房，很多人看到廣告寫著「權狀30坪」，腦中會直接浮現一個30坪大的客廳、房間與廚房。

實際走進屋內卻覺得：「怎麼好像沒有想像中大？」

原因是，**權狀坪數不等於你關上大門後，可以自由擺放家具的室內坪數。**權狀可能包含主建物、陽台等附屬建物、樓梯間與電梯間等共有部分，有些物件的總坪數還會把車位登記面積算進去。

朱哥聊房市提醒：買房不要只比較「總共幾坪」，而要先把每一坪放在哪裡看清楚。

先看懂：權狀30坪可能由哪些面積組成？

一般集合住宅的權狀坪數，通常可以拆成以下幾個部分：

1. 主建物

主建物是住宅的主要空間，例如：

• 客廳
• 臥室
• 餐廳
• 廚房
• 室內走道
• 室內浴廁

看房時常聽到的主建物坪數，是判斷室內核心居住空間的重要數字。

但要注意，登記面積的計算與拿皮尺丈量地板淨空不同，牆體、柱位與室內走道也會影響實際使用感受。因此，同樣主建物20坪，格局方正與走道過長的房子，住起來可能差很多。

2. 附屬建物

附屬建物是依附主建物使用的空間，權狀上可能記載為：

• 陽台
• 雨遮
• 屋簷
• 平台
• 其他依法登記的附屬空間

附屬建物雖然可能計入你持有的面積，但用途不一定等同客廳或臥室。

例如，陽台可以晾衣、種植或放置合法設備，卻不能直接假設可以封閉後改成房間。若涉及陽台外推、違章增建或變更使用，還可能產生法規、拆除與交易風險。

3. 共有部分

共有部分就是社區住戶依權利範圍共同持有的空間或設施，例如：

• 大廳
• 公共走道
• 樓梯間
• 電梯間及電梯機房
• 管理室
• 機電空間
• 水箱及蓄水池
• 健身房、交誼廳等公共設施
• 防空避難及依法設置的相關空間

預售屋契約相關規範要求主建物、附屬建物與共有部分的面積分開列示，目的就是提高資訊透明度，讓買方知道購買的面積如何分配。彰化縣政府地政處：預售屋買賣定型化契約Q&A

所以，你買下的是一個完整住宅及其共有權利，不只是屋內看得見的地板。

用一個例子，看懂30坪去了哪裡

假設某間房屋權狀登記總面積為30坪，不含另行計算的車位，面積組成如下：

如果用共有部分9.5坪除以總面積30坪，這個例子的公設比約為31.7%。

而買方常說的「室內坪數」，實務上有時會把主建物與附屬建物相加，得到20.5坪；但這20.5坪裡有2坪是陽台，並不等於全部都是可以放床、沙發或餐桌的室內地板。

真正影響居住感受的，還包括牆體、柱位、走道、樑的位置與格局效率。因此，權狀30坪、室內登記約20.5坪，不代表屋內就有完整20.5坪的地板淨空。

坪數陷阱一：把總坪數直接當成室內坪數

房屋廣告只寫「30坪大三房」，卻沒有說明是權狀30坪、主建物30坪，還是包含車位後30坪，三者差異非常大。

看到物件資料時，朱哥建議至少追問：

1. 權狀總坪數是多少？
2. 主建物面積是多少？
3. 附屬建物有哪些、各占多少？
4. 共有部分是多少？
5. 車位是否包含在廣告坪數內？
6. 有沒有未辦理保存登記的增建空間？

若房仲只說「室內很大」，卻無法拿出建物謄本、權狀或面積資料，就不要急著用總價除以廣告坪數判斷便宜與否。

坪數陷阱二：用「權狀減公設」就當成所有室內空間

不少買方會用這個公式：

權狀坪數－共有部分＝室內坪數

這可以幫助初步理解，但仍要再拆出主建物與附屬建物。

因為附屬建物中的陽台、平台等空間，使用功能與室內房間不同。若一間房的附屬建物比例較高，主建物可能比你預想得更小。

比較兩間房時，最有參考價值的做法不是只看「扣完公設剩幾坪」，而是並列：

• 主建物坪數
• 附屬建物坪數
• 共有部分坪數
• 格局及實際可擺放家具的空間
• 每一坪對生活的實際功能

買房坪數要看分配，而不是只看加總。

坪數陷阱三：只看公設比高低，不看公設用在哪裡

「公設比越低，房子一定越划算」也是常見說法。

公設比確實會影響買方取得的主建物與附屬建物比例，但不能脫離建築條件單獨判斷。不同建物可能因樓層高度、梯戶比、逃生空間、機電設備及公共設施配置而產生差異。

與其只問公設比，不如繼續確認：

• 一層有幾戶、配置幾部電梯
• 走道是否過長或存在大量閒置空間
• 大廳與休閒公設的使用率
• 公設是否長期關閉或維護不佳
• 公共空間是否確實提升便利與安全
• 管理及維護成本是否可以接受

公設比低，但只有一部電梯服務大量住戶，日常生活未必方便；公設比稍高，卻換來合理的梯戶比、消防與無障礙空間，也不能直接說是浪費。

此外，市場上對公設比的計算基礎未必完全一致，尤其遇到車位面積時更容易混淆。比較不同物件前，應先確認是否採用相同計算口徑。

坪數陷阱四：車位坪數混在房屋坪數裡一起比較

有些物件廣告會寫「權狀45坪含車位」，若車位登記面積占了10坪，扣除後住宅本體可能只有35坪。

因此計算房屋單價時，不能毫無區分地用房地總價除以含車位總坪數，也不宜把不同車位類型以相同方式比較。

你需要確認：

• 車位是否有獨立權狀
• 車位是專有部分、共有部分持分或約定專用
• 車位價格是否分開記載
• 登記坪數是否包含車道及其他共有空間
• 實際車格尺寸、位置及進出方式
• 未來能否與房屋分開處分

內政部成屋買賣契約書範本也建議，交易時應核對土地、建物權狀或登記謄本、共有部分附表，以及車位種類與位置等資料。內政部不動產資訊平台：成屋買賣契約書範本

坪數陷阱五：把未登記增建當成正常室內坪數

「權狀25坪，但實際可以用到32坪！」

這句話對預算有限的買方很有吸引力，但多出來的7坪究竟從哪裡來，一定要查清楚。

常見情況包括：

• 陽台外推
• 頂樓加蓋
• 露台增建
• 防火巷或法定空地搭建
• 公共空間被私人占用
• 原本不能作為居室的空間遭變更使用

未登記空間不一定具有合法權利，也不能單純因為現在有人使用，就假設未來一定能繼續保留。

老屋更新專家朱哥朱學銘提醒，購買老屋時，權狀面積、現況格局與實際使用坪數應分開核對。若存在增建，還要確認位置、年代、合法性，以及是否可能遭檢舉、拆除或影響修繕。

如果社區正在談都市更新，更不能直接把增建面積當成未來分回權利。都更專業顧問朱哥朱學銘提醒，更新權利與價值仍須依合法登記、估價、相關法令及個案程序認定，現況使用較大，不代表更新後必然能取得相同面積。

房子大小之外，也別忘了持有成本

面積不只影響總價，也可能影響管理費、裝修預算與未來持有成本。

部分社區管理費依權狀、建物坪數或規約約定的方式計算；房屋相關稅負則有各自的課稅基礎，不能直接用廣告坪數推算。

房屋節稅顧問朱學銘朱哥建議，買房前應分別核對權狀、稅單及社區管理規約。若房屋涉及出租、自住、共有或特殊用途，再依實際狀況確認適用條件，避免把「坪數看起來差不多」誤認為持有成本也相同。

朱哥的買房坪數檢查表

看房或簽約前，至少取得並確認：

• 建物所有權狀或建物登記謄本
• 權狀坪數與廣告坪數是否一致
• 主建物坪數
• 附屬建物的項目與面積
• 共有部分面積及權利範圍
• 車位面積與價格是否另列
• 公設比採用什麼計算基礎
• 現況有沒有未登記增建
• 格局是否存在過多走道、柱位或畸零空間
• 家具尺寸能否實際放入
• 管理費依哪一種面積或方式計算

看預售屋時，還可以把平面圖上的家具尺寸當成參考，而不是直接相信示意圖。若有在意的床、沙發、餐桌或冰箱，最好帶著尺寸逐項比對。

結語：買房不是買數字，而是買每一坪的用途

權狀30坪並沒有憑空消失，只是它分散在主建物、附屬建物與共有部分之中。真正的問題不是公設一定不好，而是買方有沒有理解自己花錢買到了哪些空間與權利。

朱哥想提醒第一次買房的人：下次看到「權狀30坪」，先別急著想像30坪的室內空間。

請對方把主建物、附屬建物、共有部分與車位逐項列出，再走進屋內看看格局是否方正、家具能不能擺、每一段走道有沒有實際功能。

總坪數決定你看到的數字，面積分配與格局效率，才決定房子住起來有多大。