朱哥聊房市｜用專業觀點帶你看懂房地產趨勢

租金一直漲，繼續租還是乾脆買房？朱哥教你從5個現實條件算自己的答案

「房租每個月繳出去，最後什麼都沒留下！」「租金都快跟房貸一樣了，當然要買房！」「再不買，以後連頭期款都追不上！」「租屋比較自由，買房只是把自己綁住！」租約快到期，房東通知要調漲租金，很多首購族的第一個念頭就是：「既然每個月都要付這麼多，不如拿去繳自己的房貸？」這個想法很合理，但朱哥聊房市想先提醒：租金和房貸月付不能直接畫上等號。租屋付的是一定期間的居住權與移動彈性；買房除了每月貸款，還要準備自備款、交易費用、稅費、管理與修繕成本，並承擔房價、利率和工作地點改變的風險。所以，「租屋還是買房」不是看哪一個選項比較有成就感，而是看哪一個選項更符合你未來幾年的生活與財務能力。先別被「租金一直漲」嚇到：..

房價漲不動，就代表房市要跌了嗎？朱學銘教你從成交量、議價空間與市場訊號看房市

「房價已經漲不動了，接下來一定會跌！」「成交量縮這麼多，房市要崩了！」「屋主都不願意降價，所以房價不可能跌！」「現在沒人看房，正是撿便宜的時候！」每當房市從熱絡轉為觀望，市場上就會出現兩種完全相反的聲音：一邊說房價準備大跌，另一邊則說只是短暫休息，很快又會繼續上漲。第一次買房的人最困惑的是：到底該相信誰？朱哥聊房市想先提醒，房價漲不動，不等於房價立刻會跌；成交量下降，也不代表每個區域、每種產品都會一起下跌。要做好房市分析，不能只看一個新聞標題。至少要把房價走勢、房市成交量、議價空間、銷售時間、供給與貸款環境放在一起觀察。為什麼房市常常是「量先變，價後反應」？房地產不是股票，沒有每秒更新的成交價..

同樣1500萬，你選市中心小房還是外圍大房？朱哥教你從生活需求做選擇

「市中心房子小歸小，但地段比較保值！」「同樣的錢，當然要去外圍買大一點！」「捷運旁邊一定比較好賣！」「有小孩之後，你就會後悔沒買大房！」同樣準備1,500萬元，有人選擇市中心兩房，每天走路搭捷運；有人寧願往外圍移動，換取三房、車位與更舒適的居住空間。哪一種選擇比較正確？朱哥聊房市的答案是：沒有單看地址或坪數就能決定的標準答案。市中心買房買到的是時間與便利，郊區買房換到的是空間與生活方式；真正要比較的是，哪一種資源更符合你未來幾年的日常。買房地段不是在地圖上選一個最有名的區域，而是選擇一家人每天如何上班、接送、購物、照顧長輩與回家生活。第一題：你願意用多少通勤時間換居住空間？市中心小房與外圍大房..

買房終於要交屋了，鑰匙拿到就結束了嗎？朱學銘整理交屋前必查清單

「貸款核准了，接下來應該只要領鑰匙吧？」「新屋都蓋好了，驗屋只是走個流程！」「小問題交屋後再請建商修就好！」「房仲說水電正常，應該不用再測了吧？」從看房、議價、簽約到申請房貸，終於走到買房交屋這一步，很多人會覺得最困難的事情已經結束。但朱哥聊房市想提醒：交屋不是拿到鑰匙的儀式，而是確認房屋、產權、設備、費用與文件，是否依照契約完整交付的關鍵程序。有些問題在交屋前寫進紀錄，責任比較容易釐清；如果急著簽下「點交完成」，入住後才發現漏水、設備短少或費用未結清，處理往往更費時間。無論是新屋交屋或中古屋點交，都別只顧著拍下第一張鑰匙照。先按照以下清單，一項一項確認。先分清楚：驗屋、對保、過戶與交屋不是同..

權狀30坪，為什麼住起來沒有30坪？朱哥帶你一次看懂主建物、附屬建物與公設

「這間權狀有30坪，空間應該很大吧！」「公設比只有30%，室內一定還有21坪！」「陽台也算室內坪數，封起來就能當房間！」「車位坪數很大，以後賣掉比較有價值！」第一次買房，很多人看到廣告寫著「權狀30坪」，腦中會直接浮現一個30坪大的客廳、房間與廚房。實際走進屋內卻覺得：「怎麼好像沒有想像中大？」原因是，**權狀坪數不等於你關上大門後，可以自由擺放家具的室內坪數。**權狀可能包含主建物、陽台等附屬建物、樓梯間與電梯間等共有部分，有些物件的總坪數還會把車位登記面積算進去。朱哥聊房市提醒：買房不要只比較「總共幾坪」，而要先把每一坪放在哪裡看清楚。先看懂：權狀30坪可能由哪些面積組成？一般集合住宅的權..

坐北朝南一定最好嗎？朱學銘教你看懂採光、座向與通風，買房前先確認這5件事

「坐北朝南才是好房子！」「朝東冬暖夏涼，閉著眼睛買就對了！」「西曬沒關係，裝窗簾就能解決！」「這間窗戶很多，採光一定很好！」第一次買房，常會聽到各種關於房子座向的說法。有人堅持坐北朝南，有人認為朝東最好，也有人只要看到客廳明亮，就立刻判定屋況很棒。但朱哥聊房市想先提醒：買房朝向很重要，卻不能脫離棟距、樓層、窗戶位置、室內格局與周邊建築單獨判斷。同樣是朝南，一間可能面向永久棟距、明亮通風；另一間卻可能正對隔壁大樓，白天也要開燈。相反地，某些被認為容易西曬的房子，只要有深陽台、外遮陽與良好通風，實際居住感受未必比較差。所以，看房不要只問「朝哪裡」，而要問：陽光什麼時候進來、照到哪裡，熱氣能不能排出..

一間「很快就會增值」的房子真的存在嗎？朱哥聊買房最容易讓人衝動的5種話術

「捷運要來了，這區以後一定漲！」「這間開價低於行情，買到就是賺到！」「現在不買，以後只會更貴！」「附近沒土地了，房價不可能跌！」「買來出租，房租就能幫你繳房貸！」這些話聽起來是不是很熟悉？不論買中古屋、預售屋或投資型產品，只要開始看房，幾乎都可能聽到類似的買房話術。它們不一定全部是假的，真正的問題是：一句話裡可能只有部分事實，卻把仍未確定的結果說得像保證一樣。朱哥聊房市想先給大家一個重要觀念：市場上可能存在具有增值條件的房子，卻沒有人能只靠一句話，保證它會在特定時間內上漲。面對「很快就會增值」的說法，先別急著相信，也不用立刻否定。朱哥帶你拆解最容易讓買方衝動的五種話術。話術一：「捷運要來了，這..

房子很喜歡，可以先下斡旋嗎？朱學銘提醒第一次出價前先確認這6件事

「這間很多人在看！」「你先下斡旋，我再幫你談！」「不喜歡的話，斡旋金應該可以退吧？」第一次買房，最容易讓人緊張的時刻，往往不是看房，而是房仲拿出斡旋書，問你：「要不要先出個價？」房子真的很喜歡，當然可以提出買房斡旋；但要先知道，下斡旋不是單純排隊、保留或試探價格。文件一旦由賣方在期限內依約接受，買方可能就負有完成交易的義務，斡旋金也可能轉為定金。朱哥聊房市提醒：喜歡一間房可以很快，承擔一份契約卻可能是幾十年的事。第一次買房出價前，至少先把以下六件事確認清楚。第一件事：你簽的是斡旋書，還是要約書？許多首購族以為，想請仲介向屋主出價，就一定要先付斡旋金，其實還可以了解「要約書」的選項。簡單來說：斡..

入門班（2天，8小時） 都市更新與危老法規、事業計畫與範圍變動

本課程專為初次接觸「都市更新」與「危老重建」領域的學員設計，透過清晰架構與案例導向教學，協助您快速掌握核心概念與法規重點。課程將從都市更新與危老條例的最新修法方向出發，深入解析申請流程、事業計畫擬定、範圍劃定與變更機制等實務操作，並結合真實案例探討常見問題與關鍵決策點。完成課程後，學員將能具備以下能力：理解都市更新與危老制度的法律基礎與政策目的掌握事業計畫撰寫與審議流程分辨範圍變動的法定程序與實務應對策略無論您是地政相關從業人員、建築開發業者、或有意進入都更／危老領域的投資人與自住戶，本課程都能成為您踏入專業領域的最佳起點。..

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初階班（2天，8小時）估價與權變估價、公辦與自辦都市更新政策

初階班｜估價與權變估價、公辦與自辦都市更新政策本課程為都市更新與危老重建系列的入門實務課，專為想深入了解不動產估價、權利變換估價及公辦／自辦都市更新政策差異的學員設計。透過系統化教學與真實案例分享，協助您建立從市場評價到政策應用的完整知識架構。課程重點包括：不動產估價原理與權利變換估價實務操作公辦與自辦都市更新之流程、政策與角色分析政府獎勵制度與民間參與機制比較案例解析：不同模式下的風險與效益評估完成課程後，學員將能理解估價在都更與危老中的核心角色，並清楚掌握公辦與自辦政策的優缺點與適用條件。本課程非常適合：初入房地產開發、估價或地政領域的專業人員，以及對都市更新政策有興趣、想建立完整觀念與操..

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中階班（2天，8小時）代拆與執行實務、都市更新成功案例分享

都市更新與危老重建｜中階實務課中階班｜代拆與執行實務都市更新成功案例分享本課程為「朱哥房地產專家」都市更新與危老重建系列的中階實務課， 著重於都市更新推動過程中最具挑戰的階段—— 代拆執行與實務管理。朱哥長期關注房地產開發、都市更新、危老重建與實務整合， 透過法規解析、程序說明與案例分享，帶領學員深入理解代拆的法律框架、 程序風險與執行要點。課程將從法規依據、程序設計到現場執行，協助學員在面對更新整合瓶頸時， 能以制度化、合法且高效率的方式推動計畫。課程同時結合都市更新成功案例分享，以實際完成案件為教材， 剖析從整合、計畫審議、施工管理到完工交屋的完整過程， 讓學員掌握成功背後的關鍵決策、協調..

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進階班（2天，8小時）權利變換與地主分配、容積獎勵與稅捐減免

進階班｜都市更新與危老重建實務操作權利變換、地主分配、容積獎勵與稅捐減免策略本課程為「朱哥房地產專家」都市更新與危老重建系列的進階實務課，由朱哥以房地產專家、不動產開發實務專家、都市更新與危老重建實戰講師的角度，帶領學員深入掌握都更與危老案件中的核心操作重點。本課程專為已具備都市更新或危老重建基礎概念的學員設計，聚焦實務操作中最關鍵、也最容易產生爭議的議題，包括權利變換、地主分配、容積獎勵、稅捐減免與事業計畫執行流程。在都市更新與危老重建案件中，真正困難的往往不是單一法條理解，而是如何在地主權益、開發效益、法規限制與實務執行之間取得平衡。課程將透過實際案例解析、制度架構說明與法規重點整理，協助..

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高階班（2天，8小時）坪效分析基礎與實務、建築重建基地坪效與成本分析概論

高階班｜坪效分析基礎與實務、建築重建基地坪效與成本分析概論本課程為「朱哥 都市更新與危老重建實戰專家．房地產專家」都市更新與重建系列的高階進修課程，專為具備基礎法規、開發概念與實務經驗，並希望提升專案評估與決策能力的專業人士設計。朱哥長期深耕房地產開發、都市更新、危老重建與不動產實務操作，透過系統化教學、實際數據演練與案例探討，帶領學員掌握從基地條件判斷、坪效分析、成本拆解到投報評估的完整邏輯。本課程聚焦於坪效分析基礎與實務運用，以及建築重建基地的坪效與成本分析概論，協助學員從規劃設計、空間配置、開發成本到財務效益，建立更精準的專案判斷能力。課程重點包括：坪效分析的原理、計算方式與應用範例建築..

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實務班（2天，8小時）合建契約審閱與修改、戶外實地現勘

實務班｜合建契約審閱與修改、戶外實地現勘本課程為「朱哥 都市更新與危老重建實戰專家．房地產專家」系列課程的最終實戰階段，專為已具備都市更新與危老重建基礎，並希望提升合約判斷、現場評估與實務執行力的學員設計。朱哥長期深耕房地產開發、都市更新、危老重建與不動產實務操作，透過合約解析、案例研討與戶外實地現勘，帶領學員從課堂知識進一步走向真實案場判斷。課程著重於合建契約的審閱與修改實務，結合法律、地政與開發觀點，深入解析常見條款陷阱、風險分攤、權益分配與利益協商重點，協助學員具備獨立判斷與談判能力。同時，課程安排戶外實地現勘教學，帶領學員親訪都更／危老重建現場，實際觀察基地條件、周邊環境、臨路條件、建..

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都市更新與危老重建實戰培訓班（12天，48小時）一年內可重複聽課，學習無限進階！

朱哥｜都市更新與危老重建實戰培訓班12天48小時完整培訓  一年內不限次數免費複訓  學習無限進階！ 本課程由「朱哥 都市更新與危老重建實戰專家．房地產專家」親自規劃，結合多年房地產開發、都市更新、危老重建與實務整合經驗，打造一套從基礎觀念到高階實戰的完整學習系統。課程專為地政、不動產、建築開發、都市更新、危老重建及相關專業人士設計，透過系統化教學、案例解析與實務操作，協助學員全面掌握都市更新與危老重建的核心知識與執行能力。完整課程共計 12 天、48 小時，涵蓋從法規制度、權利變換、地主整合、容積獎勵、稅務規劃、坪效分析、成本控管、合建契約到實地現勘等重要主題，完整串聯理論與實務，讓學員真正..

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朱哥房地產專家｜大地震來了，高價豪宅反而更安全？

朱哥房地產專家｜大地震來了，高價豪宅反而更安全？近期地震頻繁，不少民眾看到豪宅社區泳池水面劇烈晃動的畫面後，第一時間都感到擔憂，甚至開始討論：「地震房子會倒嗎？」、「地震豪宅安全嗎？」事實上，從建築工程的角度來看，許多人看到的晃動現象，並不一定代表建築危險，反而可能代表建築正在透過設計機制有效釋放地震能量。以台北市許多知名豪宅為例，在興建初期便投入大量成本於結構安全，包括耐震結構設計、制震設備、深層基礎工程、高強度鋼筋混凝土及建築監測系統等。這也是為什麼許多人在研究台北豪宅耐震能力時，會發現高端住宅與一般住宅之間存在相當大的差異。很多購屋族經常詢問：「房子耐震怎麼看？」其實除了屋齡之外，更重要..

房子留給小孩，買賣、贈與、繼承哪一種比較好？

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